物業管理服務——房地產投資者最好的朋友美國

現在您已經提出要收集商業財產並準備關閉託管，您可能想要開始尋找財產監督員來專業地控制財產。您的房地產投資指南需要為您提供 2 或 3 個當地組織，每個組織都有其個人靈感。您的活動是決定您將租用哪個公司。資產經理可能是作為業主和租戶的您之間的主要接觸點。她的基本活動是：

從您的租戶那裡收取和收取租金和其他款項。在租戶不發送租用測試之前，這通常很容易。一個好的財物主管會通過某種方式讓租戶支付租金，而一個糟糕的財物主管會在你的下背部扔一隻猴子！
僱用、支付和監督人員來維護、維修美國和運營資產、eG 垃圾清除、窗戶清潔和景觀美化。否則，這些物品就會失去吸引力，客戶也不會光顧你的租戶代理機構。租戶將不會續租。因此，您可能無法識別預期的現金浮動。
出租任何空置區域。
保留正確的利潤和支出文件，並為您提供每月記錄。
一位優秀的資產經理對於保持您的房屋以最高的市場租賃絕對占用至關重要，租戶很高興並反過來幫助您實現投資目標。在選擇財物管理企業之前，您可能需要：

採訪該機構，了解公司如何處理和解決問題，例如逾期收費。
每天與將控制該物業的人交談，因為這可能是唯一簽署和簽署物業管理合同的人中的一個。你需要一個人際交往能力強的人來正確地與租戶打交道。
物業處理企業通常需要至少十二個月的協議。和解協議應闡明資產管理人的責任、還款以及需要房東批准的事項。

代理補償：您應該付錢請人管理和租賃資產。您可能還擁有一家企業來管理財產，而另一家位於休斯頓的物業管理公司則負責租用該物業。然而，與一個處理每個處理和租賃購物時間和金錢的企業合作是令人滿意的。

管理費率：零售中心按月租約最低租金的 3-6% 不等，具體取決於操作物品所需的勞動力數量。例如，與僅擁有 12 個租戶的 200 萬美元零售地帶相比，操縱僅擁有一個租戶的 200 萬美元零售中心所花費的時間要少得多。因此，對於擁有 12 個租戶的中心，您必須支付更高的百分比來激勵物業主管。您必須將費率協商為基本租金的百分比，而不是總租金。基本租賃不再包含 NNN 費用。理想情況下，您需要租戶支付其資產管理價格比例的租金。
滯納金：雖然租戶可以延遲付款，但他經常被要求通過租約支付逾期費用。物業主管有權保持此費率作為收取租約的激勵措施。
租賃費：此費用補償物業主管租用任何空置區域。在平均租金結算中，租賃組織希望在租賃的生活方式中佔總租金的 4-7%。它還需要在新租戶搬入時支付租賃價格。此外，租賃組織希望在續租期間獲得總租金的 2% 左右。租戶還可能要求租戶改進 (TI) 信貸，通常在 10-20 美元之間，以支付創建成本。因此，如果一個 10-12 個月租金的全新租戶在一年後低於此價格，那麼您可能會損失現金。作為房東，您應該：
當租戶的財務實力強大時，最容易批准長期租用（10 年或更長時間）。否則，最好將租金降低到 3-5 年。
確保全新的租金為某種類型的租賃升級做好準備，最好完全基於消費者價格指數 (CPI)，即 12 個月內 3-4% 的通貨膨脹率，而不是較低的 1-2% 的固定年增長率。
將租戶的 TI 請求視為批准租用的要素之一。TI 信用評分取決於您是否需要租戶額外或租戶需要您更多。
協商固定費用續訂價格，例如 500 美元，以代替在整個租金期限內支付一定百分比的租金。與一個處理每項租賃和控制的機構進行談判並不困難。
在不涉及戶外租賃經紀人的情況下，協商向租賃代理支付較低的百分比，例如 4%。
您可以看到，盡量減少租戶的周轉率非常重要，因為它對您的商業物業的現金流量有直接影響。適當的財物主管將幫助您實現這一目標。

月度報告：物業主管必須每月向您發送一份有關所得收入、產生的費用和物業聲譽的文件。您需要查看文件以查看這些數字是否有意義。你必須：

索取一份文件，顯示獲得的每筆租金和 CAM 費用。
為您的私人住宅申請一個單獨的金融機構賬戶，並每月向您發送金融機構聲明。如果沒有這個，財物主管會將她管理的所有財產的所有租金存入並混合到她公司的金融機構賬戶中。
如果您培訓物業主管向您運送額外的現金浮動，那麼您可能還會獲得一張支票。

房東的批准：管理合同應指定優秀裝修率的美元限制，高於此可能需要您的批准。這個數額因房東和房產類型而異。但是，它通常在 500 到 2,000 美元之間。

與財物經理的溝通：在最初的幾個月內，你和新的資產主管需要經常交談，以使某些事情順利進行。您必須以書面形式（例如電子郵件）向您的私人住宅主管提供指示，並保存您所有通信的事實。如果物品管理員沒有按照您告知的去做，您可以核對您的信息，減少糾紛。

如果您需要努力賺錢，您可能需要管理您的個人資產。但是，如果您想聰明地工作，您的同事必須是出色的物業主管。

David V. Tran 是 Transmercial（前身為 eFunding, Inc.）的總裁兼首席投資顧問，這是一家位於加利福尼亞州聖何塞的商業房地產和貸款經紀業務企業。他的網站是 http://www.Transmercial.Com 可以撥打 (408) 288-5500 聯繫他。Transmercial 在所有 50 個州都經營商業企業。他是美國排名第一的工業地產專家創造者。David 目前提供 3 場免費的房地產投資研討會：

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如何通過 1031 延稅兌換最大化現金流動。
TIC：高價值商業住宅的部分所有權。